新築と中古、住宅購入に必要な“価格”以外のお金って？――初期投資で比べてみる：2-1．住まいの選択、完全理解！（2/2 ページ）

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マンションの評価額はなかなか下がらない

　築年が10年20年違っていても、マンションの登録免許税はそう大差ありません。その理由は、土地の評価額がまず下がらないというのが第1点。鉄筋、鉄骨コンクリート造りの建物部分も木造に比べると評価額の下がり方が緩やかだというのが第2点。固定資産税評価額を基に算出される登録免許税は、新築時も中古になっても、あまり大きくは変わってこないのです。土地の場合は下手をすると、評価額が上がることも珍しくありません。同じような規模のマンションで、中古の方が税額が高いケースもあるのです。

　木造一戸建て住宅の場合は、建物部分の評価額が年々減額されますから、築年数を重ねるごとに税額は下がります。同じ一戸建てでもマンション同様の鉄筋コンクリート造りだと、やはり下がり方は緩やかということになります。ちなみにこの評価額は、誰が決めていると思いますか？　財務省？　国税局？　いえいえ、市区町村の担当者が決めているのです。必ずしもバリバリの不動産のプロではないですから、“前例踏襲”でなかなか下がらない、ということもあるのかもしれませんね。

「新築」と「中古」、消費税はどうかかる？

　ここで皆さんに残念なお知らせです。それは「消費税」です。実は分かりやすくするために、これまで消費税を無視して話を進めてきたのです。建物部分の物件価格と各種手数料には消費税がかかります。今は5％。これが10％になったら……いやいや年金の財源という名目で18％になったら……そう考えるとちょっと恐ろしいですね。2000万円の建物の消費税額は100万円です。これが200万円、360万円になったら、間違いなく新築住宅の売れ行きは鈍ることでしょう。

　ちなみに土地の売買には消費税はかかりません。土地は消費するものではないからです。これを利用して、土地と建物の価格を計算することができます。3500万円の新築マンションの消費税が100万円だとしましょう。すると建物の価格は2000万円。3500万円から2100万円を引いた1400万円が、土地の価格という計算です。さて、ここで問題です。中古の消費税はいくらでしょう？

　答えはゼロ。非課税です。個人が住宅を売るのは「事業」ではないので、課税対象にならないのです。しかし、中古を不動産会社が買って、売り主として再販する場合は「事業」になるので、消費税がかかります。そのかわり、仲介ではないので、仲介手数料とその消費税はかかりません。1000万円の場合は、3％＋6万円＝36万円×1.05％で37万8000円。消費税の50万円よりは、仲介手数料を払う方が安く済むのです。